Q&A/お問合せ

1、よくあるご質問と回答

1エジプト不動産投資のポイントを教えてください。エジプト不動産の押さえるべきポイントは以下の通りです。
・人口や気候などの条件から、不動産投資に向いているのは、カイロ県（政治・経済の中心）とギザ県(カイロに続き最も人口が多い)
・平均不動産価格の高い順に、①コンパウンド（金持ちエリア）800万円以上　②新首都　600万円以上　③一般的な都会の居住区　250万円〜600万円程(2023年2月現在)
・エジプトの不動産は、重要な順に①立地②面積③内装④階（高いほど安くなる）によって価格が決まる。築年数や耐震性は無関係。※何年住んでも不動産の価値は下がらない。
2エジプト不動産投資におけるリスクを教えてください。エジプトに限りませんが、海外不動産投資で考えられる最も大きなリスクは次の2つです。
①政情・戦争リスク：政情悪化による内乱や他国との戦争によるリスクです。現在のエジプトは比較的安定していますが、リスクとしては常に考える必要があります。
②為替リスク：為替の急激な変動により、投資後の価値が相対的に下がることがあり得ます。エジプトは以前固定相場制から変動相場制に切り替えた際に通貨であるエジプトポンドの価値が大きく下がったことがありました。現在エジプトポンド価格は日本円に対して安定し、最近は円安の影響もあり若干上向き傾向ではありますが、これも海外不動産投資とは切っても切り離せないリスクです。
3エジプト不動産投資に最もおすすめの場所はどこですか？私たちがおすすめしている地区は、ギザ県のピラミッド付近にある「ハダーイク・アルアフラーム」です。
①ピラミッド沿いの大通りに面し、交通の便良し。
②ニュータウンとして町全体が壁に囲まれ、トゥクトゥクなど騒音や事故のもとになる車両が入れず、治安面も良好。
③国家の特大プロジェクトの一つであり近くオープンする文明博物館のすぐ隣。それに伴い、ホテルや行楽施設もこれからどんどん建設される。
④カイロ空港よりピラミッドに近い空港としてギザ空港が近くに建設されており、完成が近づいている。
⑤もともとピラミッド近くで観光地であるが、さらにこの地区からピラミッド直通の道路等インフラがより一層整う予定。
⑥首都の地下鉄が近くこの地区まで伸びる予定。
⑦この地区には空き地がほとんどなく、基本的にこれ以上建物が増えない。
4ニューキャピタル(新首都)は投資先としておすすめではないのですか？結論から言いますと、ニューキャピタルでの不動産投資はお勧めはしませんが、もちろん様々な意見がありますので、あくまでご参考程度にしていただければ幸いです。
ニューキャピタルでの不動産投資の主たるリスクは、莫大すぎる建設費を賄うためにIMFから借金を重ねている建設計画自体が先行き不透明で、たとえ仮に無事に完成したとしても、その物件を賃貸できる時期や売却できる時期は実質15年や20年先になることです。賃貸や売却が頻繁に行われるようになるには当然ですがそこに多くの人が住んでいることが必要となります。ニューキャピタルは他の人口の多い地域から地理的に遠いため、多くの一般人がその中あるいはその周辺に住むようになることがあるとしても当分は先のことになるでしょう。また、日本語では新首都というように言われていますが、現地のアラビア語では「アルアースィマ・アルイダーリイヤ・アルガディーダ(新行政首都)と言い、これまでのカイロ内にあった省庁などの行政機能を渋滞回避のために新たな砂漠に移すということでつくられる地区ですので、そもそも人口が増えていくような庶民で賑わう街ではありません。
また、価格の面でも問題があります。これまでのエジプトの不動産投資では、砂漠部分の開発が始まってすぐは価格が安く、そこを買っていたらその後発展した際に価格が急上昇するというのがよくあるパターンでした。例えば、あるエジプト人が約18年前に買った物件は、シュルーという当時は砂漠の真ん中にあった都市にあり、日本円で約10万円でした。それがその15年後には210万円になり、現在はさらに上がっています。しかし、このニューキャピタルはまだ砂漠の中に建設途上であるにもかかわらず、1㎡あたりエジプトでも最も高い地域の一つとなっており(1㎡価格は私たちのおすすめ地域の数倍)、明らかにリアルな需要に沿った価格ではないため、価格の上昇はそこまで期待ができないような状況です。
5使用言語は日本語のみで大丈夫でしょうか？

契約書は日本語ですか？

はい、問題ございません。

契約書の原文はアラビア語となりますので、原文と併せて和訳もお送り致します。

6シェア買いは可能でしょうか？何人でもシェア買いは可能でございます。シェア買いであれば高級物件でも比較的少ない資金で購入できるため、投資方法としてはおすすめな方法です。現地のエジプト人でも、何人かで協力して不動産投資を行っている人は多いです。ただし、シェア買いの場合には、事前に購入者の間で売却条件(時期や価格など)の意思統一を行うことが必要ですので、その点は後々のトラブル回避という意味でも、十分ご注意ください。
7購入の流れを大まかにで良いので教えてください。ご購入の流れ
①物件のご指定(売り切れていないか、価格が変わっていないかを改めて物件主にご確認いたしますので、お気に召す物件がございましたら一度ご連絡ください。)
②全額送金または手付けのための部分送金(海外送金にはある程度の時間を要しますので、売り切れないように手付けを行います。手付け期間は一般的に3週間です。)
③お客様のお名前で物件購入を行う際は、ご購入手続きとは別に委任手続きを行っていただきます(手続きはこちらからお知らせいたします)。
8エジプト不動産購入に必要な書類は何ですか？委任状作成時に①パスポートと、海外送金時に②マイナンバーがわかる書類(マイナンバーカード、通知カード、マイナンバー付きの住民票等)が必要となります。できましたら事前にご準備いただくのが望ましいですが、②に関してはご注文から1週間ほど、①に関しては委任手続きの際までにご用意いただくということでも間に合いますので、ご不安な場合には一度ご相談いただければと思います。
9実は現在ヨーロッパに住んでいるのですが、大前提として当方のような海外在住者でもご対応いただけるのでしょうか？お住いの国はどちらでも問題ございません。ただ、委任手続きの際には、その国の認証制度(日本でいう公証役場)は事前にお調べいただいておくとスムーズかと思います。
10購入～売却の流れを教えていただけますでしょうか？【ご購入まで】

① 品定め　現地業者(20年以上の経歴を持つ不動産専門のエジプト人弁護士)が、適切な価格で条件の良いおすすめ物件を探し出し、お客様にご紹介いたします。表示している価格は本体価格、現地弁護士費用、手数料を全て含んだ金額となっております。
② 受注　お客様のお気に召した物件がございましたら、ご連絡下さい。現地業者が改めてその物件の空き状況や法的書類等を確認します。
③お振込み　銀行送金を使い、お客様ご自身で当社のエジプト口座(物件本体価格及び弁護士費用)及び日本口座(手数料)への送金をしていただきます。ご送金手順に関しては別途こちらからご連絡いたします。
④契約・購入　全額がエジプト口座に着金し次第、現地業者が物件主とともに契約書にサインを行い、即引渡しを済ませ、購入完了となります。

⑤契約書を郵送にて2部お送りいたしますので、そちらに直筆でサインをしていただき、返送用封筒にて日本支部まで1部をご返送いただき、完了となります。

【ご購入後】

賃貸：物件購入後、ご希望の場合には賃貸を行います。その際の不動産サイトへの登録、賃貸契約締結、借主とのやり取り等は全て現地業者が代わりに行います。
賃貸を開始した場合、毎月の賃料の10％を手数料として差し引かせていただき、残りをお客様の口座に送金致します。基本的に年に一度まとめてのお振込みとなりますが、他の頻度をご希望の場合にはご相談下さい。また、賃貸のために必要な改修費用等が発生した場合には、実費を賃料から差し引かせていただく場合もございます。
売却：売却をご希望の際には、現地業者または日本側で買い手を募り、買い手が付いた際には売却契約手続きと当局への税金の支払いを行います。
売却時には、税金(利益の2.5％)及び弁護士費用及び手数料を差し引いた額をお客様の口座に振り込みます。

11保有のランニングコストは管理費10％以外にありますか？※資産税や建物維持費など基本的に保有自体で税金や建物維持費等がかかることはありません。賃貸をご希望の場合には、賃貸契約成立後に毎月管理費10%を賃料から差し引かせていただきます。また、賃貸のために必要な改修費用等が発生した場合には、実費を賃料から差し引かせていただく場合もございますが、それに関しては定期報告書の中に明記いたします。賃貸中に発生した費用に関しては借主の負担になりますので基本的に費用はかかりません。
12こちらの手数料込の価格は登記等も含んだ価格と理解してよろしいでしょうか？物件購入の際には物件番号登録をいたしますが、その登録の際に必要となる登録料等の費用は現地の弁護士費用に含まれております。
13当局での登記をするメリットは何でしょうか？当局での登記によるメリットは普通の人にはありません。その物件に永続的に住む場合や相続目的、銀行での融資に必要な条件となっている場合などには必要性が生まれますが、あくまで必要な人はするという感覚です。
14銀行口座は、国内のもので大丈夫でしょうか？それともエジプトに口座を開設するのでしょうか？銀行口座は日本のもので問題ございません。エジプトで口座を開設する必要はございません。
15予測で構わないのですが、例えば今購入して5年後にどのくらいになっていると予測できますか？ご参考までに、過去5年間で、同地区の1㎡あたりの物件の値段が約2,500ポンドから約5,000~6,000ポンドになっており、これと同じ上昇比率で推移する、または今後ピラミッドの隣であるこの地区の開発が進み、国立博物館や地下鉄、空港等、国の重要施設が建っていく予定であることから、これまで以上に上昇比率が上がっていくことが期待できます。
16分担金の支払いはどのようになっているのでしょうか？(月々家賃からの引き落とし、または借主負担など)一般的に、階段の電灯やエレベーター、門番の謝金、水等が共有でその取り決めがある場合には、賃貸している場合には借り手、賃貸していない場合には物件主が支払いますが、その割合はケースバイケースで双方の合意に基づきます。
17購入した物件の所有権はどのようにして主張するのでしょうか？何もなければ所有権を他の方が主張しても分からないのではないかと考えるのですが、ご教示いただけますでしょうか。物件購入の際に発行される署名入りの契約書や、その後の裁判所での登録によって物件登録番号が発行されますので、それらで所有権は保証されます。
18土地所有は可能ですか？土地所有自体は可能で、マンションの一室の場合には、日本の場合と同様、その面積に応じた土地の配分があります。また、空地の購入・所有もできますが、2022年10月現在は大統領の命令によって一時的に建物を建てることが禁止されております。
19購入した物件を相続することは可能でしょうか？また、相続の際に税金はかかりますか？相続も可能です。相続の際のに税金はかかりません。ただ、物件購入時と同じような手続きで、委任状をエジプトに送る必要はございます。
20賃貸借契約解除後の原状回復義務は借主にありますでしょうか？その通りです。
21火災が起きた場合の対応はどうなるでしょうか？火災保険への加入は可能でしょうか？火災が起きた際には、賃貸の場合には借主が修繕費用を払い、そうでない場合には物件主が修繕費用を出します。ただ、当然のことですが、ケースバイケースで、両者または他の当事者が原因に関係している場合にはその者も含めた全員の合意の上で支払い割合等は調整するのが一般的です。
また、火災保険会社と契約すれば火災保険に入ることも可能です。ただし、完全に任意加入となり、また建物が普通レンガとコンクリート作りであるというエジプト独自の事情もあり、一般的に入る人は多くありません。
22賃貸で貸し出し中に水回りの問題が発生した場合、費用はこちら持ちですか？賃貸の最中に発生した、水やガス、電気等でかかる経費や修理費用は基本的に借り主の負担(賃貸していない場合には物件の持ち主の負担)となります。
23家賃の送金はどのようになりますか？
修繕費用等の見積りは事前にもらえますか？		家賃はまず入居者から当社の口座に振り込まれ、それを日本円に換算し、日本の口座からお客様の日本のお口座にお振込いたします。その際、そこから賃貸管理手数料として賃料の10%を差し引かせていただいております。賃貸でかかる費用は基本的にはその手数料のみですが、途中で必要不可欠な修繕費用が発生した際には、実費を差し引かせていただく場合もございますが、その場合も、定期的にお送りする報告書で明確に記載いたします。ただし、借主の責任で修繕の必要が生じた場合には、当然その費用は借主負担となります。
24現地の法的な対応に関して問題はありませんか？物件の購入や賃貸、売却に関わる法的手続は全て現地の経験豊富な不動産弁護士が担当しております。

2、お問合せ

上記で解決しないご質問をお持ちの方や、実際にエジプト不動産への投資をご検討されている方など、どうぞお気軽にご質問いただければと思います。